Gerichtsurteile

1. Ein Eigentümerbeschluss, der die Nacheichung von Warmwasserzählern in den Wohnungen der Eigentümer ablehnt, verstößt gegen gesetzliche Vorschriften und entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG Anspruch hat.

2. Gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 1a Eichgesetz dürfen Warmwasserzähler nach Ablauf der fünfjährigen Eichfrist nicht mehr zur Abrechnung verwendet werden; Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

BayObLG, Beschl. V. 26.3.1998, Az. 2Z BR 154/97

Die Klägerin ist nach Ansicht des Gerichts berechtigt, die Unterschiedsmenge zwischen dem Gesamtverbrauch und der Summe der Einzelverbräuche von Kaltwasserzählern im Verhältnis der Einzelverbräuche ihren Mietern in Rechnung zu stellen. Eine Unterschiedsmenge von bis zu 20 % ist hinnehmbar.

Landgericht Braunschweig WM 1999, S 294

1. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der vom geeichten Hauptwasserzähler eines Gebäudes angezeigte Verbrauch auf die einzelnen Wohnungsmieter entsprechend dem Verhältnis der bei den Wohnungszählern angezeigten Verbrauchsmenge umgelegt wird, wenn der Hauptzähler einen höheren Verbrauch anzeigt, als die Summe der Einzelzähler des Hauses ausmacht.

2. Erweist sich der von dem geeichten Hauptwasserzähler eines Gebäudes gemessene Wasserverbrauch jedoch als erheblich höher als der von den Zwischenzählern der einzelnen Wohnungen gemessene, so kann die Unterschiedsmenge nicht mehr zu angemessenen Teilen auf die Mieter umgelegt werden.

3. Dies ist gegeben, wenn - wie hier - die über den Hauptzähler auf die Parteien umgerechnete Verbrauchsmenge 20% des Wertes der ordnungsgemäß funktionierenden Wohnungszähler überschreitet.

AG Salzgitter - Urt. v. 6.12.1994 - Az. 12a C 137/93

1. Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.

2. Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wöhnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit diese Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.

BGH, Urteil vom 12.03.2008 - VIII ZR 188/07 vorhergehend: LG Berlin, 21.05.2007 - 62 S 62/07

Tatbestand:

Mit der Klage hat die Klägerin die von ihr errechnete Betriebskostennachforderung, restliche Miete für Januar 2006 sowie Erstattung vorprozessualer Anwaltskosten verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr auf Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter.

Sind Wasserzähler installiert, so ist der Gebäudeeigentümer gem. § 315 BGB berechtigt, die Wasserverbrauchskosten für die Mieter entsprechend den Messungen (verbrauchsabhängig) umzulegen. Dieser Maßstab birgt zwar auch Fehlerquellen (bis zu 25%) in sich, erscheint aber noch wesentlich objektiver, als andere zulässige Umlageschlüssel wie z.B. Personenzahl oder Quadratmeterzahl.

AG Dortmund - Urt. v. 5.2.1992 - Az. 120 C 14181/91

1. Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum.

2. Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum - etwa die jährliche Heizperiode - zugrunde liegt.

BGH, Urteil vom 30.04.2008 - VIII ZR 240/07

Tatbestand (Auszüge):

Die Kläger sind der Auffassung, dass der Beklagte auf die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 Nachforderungen nicht stützen könne, weil die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich der darin enthaltenen Heizkostenabrechnungen nicht innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorgelegt worden seien. Sie verlangen mit ihrer Klage die Rückzahlung ihres restlichen Kautionsguthabens nebst Zinsen; die Klageforderung beläuft sich - nach einem gegen den Beklagten ergangenen Teilanerkenntnisurteil über 15,07 € - noch auf 982,42 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat insoweit die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hat keinen Erfolg gehabt. Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgünde (Auszüge):

Die Revision hat keinen Erfolg.

Die gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung ihrer restlichen Kaution erklärte Aufrechnung des Beklagten mit den - der Höhe nach unstreitigen - Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen vom 20. September 2004 und 21. November 2005 für die Jahre 2003 und 2004 greift durch.

1. Die Betriebskostenabrechnungen sind entgegen der Auffassung der Revision nicht wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB formell unwirksam. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 könnten keine Nachzahlungspflicht der Kläger auslösen, weil sie entgegen § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB keinen einheitlichen Abrechnungszeitraum umfassten.

a) Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Bestimmung regelt nur, dass der Abrechnungszeitraum ein Jahr nicht überschreiten darf, schreibt aber nicht vor, welcher jährliche Zeitraum der Abrechnung zugrunde zu legen ist; in Betracht kommen etwa das Kalenderjahr, das Mietjahr oder der Jahreszeitraum, innehalb dessen regelmäíg die Jahresabrechnungen der Versorgungsträger erteilt werden. Soweit ein bestimmter Abrechnungszeitraum vertraglich nicht vereinbart wurde, ist der Vermieter in der Wahl des Abrechnungszeitraums frei.

Nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision auch nicht angegriffenen Feststellung des Berufungsgerichts war der Beklagte mangels anderweitiger Vereinbarung im Mietvertrag berechtigt, das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum für die Abrechnung der Betriebskosten zu bestimmen. Der Beklagte hat in seinen Abrechnungen vom 22. September 2004 und 21. November 2005 über die von den Klägern in den Kalenderjahren 2003 und 2004 jeweils geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet. Eine jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten liegt damit vor.

Auch hinsichtlich der abgerechneten Betriebskosten ist der in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB vorgeschriebene Abrechnungszeitraum von höchstens einem Jahr nicht überschritten. Der Abrechnung der Heizkosten liegt - entsprechend dem Abrechnungsturnus des mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmens - die jährliche Heizperiode zugrunde, bei der die Verbrauchsablesung in der heizungsfreien Zeit im Sommer erfolgt (Abrechnungszeitraum vom 1. August bis zum 31. Juli des Folgejahres); die Abrechnung der sonstigen Betriebskosten bezieht sich jeweils auf das Kalenderjahr.

b) Die Revision ist der Auffassung, die Betriebskostenabrechnungen des Beklagten für die Jahre 2003 und 2004 seien deshalb nicht ordnungsgemäß, weil ihnen nicht vollständig deckungsgleiche Abrechnungszeiträume für die Heizkosten einerseits und die sonstigen Betriebskosten andererseits zugrunde lägen. Damit dringt die Revision nicht durch. Dem Beklagten war es nicht nach § 556 Abs. 3 Halbs. 1 BGB verwehrt, in die Gesamtabrechnung der Betriebskosten für die Kalenderjahre 2003 und 2004 die Heizkostenabrechnungen des mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmens einzustellen, die nicht auf das Kalenderjahr, sondern auf die jährliche Heizperiode bezogen, die jeweils am 31. Juli des Kalenderjahres endete, für das der Beklagte die Gesamtabrechnung der Betriebskosten erstellte.

Geht eine Heizkostenabrechnung über den Zeitraum eines Jahres hinaus, so ist sie nicht fällig.

LG Düsseldorf, Urt. V. 18.3.1997, Az. 25 S 554/96

Aus den Gründen: Nicht fällig hingegen ist die in die Nebenkostenabrechnung eingestellte Position Heizkosten. Denn die entsprechende Heizkostenabrechnung verhält sich über den Zeitraum 1.6.1993 bis 31.12.1994. Die Abrechnungsperiode darf jedoch nicht über ein Jahr hinausgehen, § 4 Abs. 1 MHG.

Überschreitet der Vermieter den gesetzlich festgelegten Abrechnungszeitraum, stellt die 13 oder mehr Monate umfassende Heizkostenbeteiligung grundsätzlich keine ordnungsgemäße Abrechnung dar, so dass die Saldoforderung nicht verlangt werden kann (Lammel, Heiz-KVO, § 6 Rd. 28; Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung B Rn. 37 m.w.N)

1. Die Betriebskostenabrechnung ist vom Vermieter zu erstellen, sobald ihm die Vorlage der Abrechnung an den Mieter zuzumuten ist.

2. Die Vorschrift des § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG eröffnet dem Vermieter nicht die Möglichkeit bis zu einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Abrechnung vorzulegen, sondern bestimmt lediglich, dass der Abrechnungszeitraum als solcher (höchstens) ein Jahr betragen darf.

LG Frankenthal/Pfalz - Beschl. v. 3.1.1991 - 1 T 442/90

Sachverhalt: Ein Wohnungseigentümer war bei der angekündigten Hauptablesung der Heiz- und Warmwasser-Kostenverteiler durch das Abrechnungsunternehmen nicht anwesend. Um eine Schätzung zu vermeiden, wurde ein zweiter individueller Ablesetermin mit dem Mieter vereinbart. Die dafür entstandenen Kosten für die gesonderte Anfahrt und Ablesung in Höhe von 42,- DM wollte der Mieter jedoch nicht zahlen und verklagte deshalb den Vermieter auf Rückzahlung dieses Betrages. Das AG Hamburg wies die Klage ab.

Aus den Gründen: Die Klage ist nicht begründet und deshalb abzuweisen. Die Klägerin kann kein weiteres Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 1996/97 beanspruchen, weil sie die in der Heizkostenabrechnung eingestellten Kosten der unstreitig erfolgten Nachablesung von 42,- DM schuldet. Diese Kosten sind Kosten, die nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung umlegbar sind. Es handelt sich um die Kosten der Erfassung des Verbrauchs (vgl. Strenel III, 402). Dass eine Nachablesung, bei der Mitarbeiter der Abrechnungsfirma das Mietobjekt gesondert aufsuchen müssen, Kosten verursacht, bedarf keiner näheren Begründung. Das Gericht erachtet auch die angesetzten Kosten von 42,- DM für nicht übersetzt, da diese Kosten allenfalls Kosten für eine halbe Arbeitsstunde darstellen.

Es erscheint auch angemessen, diese Kosten, die grundsätzlich entstehen, nicht der Gemeinschaft der Verbraucher, sondern der Partei aufzulegen, die sie verursacht hat. Insoweit sind die Kosten der Nachablesung einer Zwischenablesung bei Mieterwechsel vergleichbar. Für diese Kosten ist anerkannt, dass die Kosten der Zwischenablesung zu Lasten desjenigen Mieters gehen, der sie durch Auszug verursacht (vgl. Sternel III 416). Die Klägerin kann auch nicht einwenden, sie habe nicht mit den Kosten der Nachablesung gerechnet, weil sie durch den im Treppenhaus unstreitig angebrachten Aushang davon unterrichtet war, dass zusätzliche Besuche des Ableseunternehmens Kosten verursachen.

AG Hamburg, Urt. V. 5.8.1997, Az. 2 C 22/97; Die Heizkostenabrechnung März 1998 S. 11/12

Hat ein Mieter den von der Abrechnungsfirma angekündigten Ablesetermin für die Heizkostenverteiler aus nachvollziehbaren Gründen abgesagt und einen neuen Ablesetermin vereinbart, so können ihm keine Sonderkosten für diesen vereinbarten Termin in der Heizkostenabrechnung berechnet werden.

AG Hamburg - Urt. v. 28.12.1995 - Az. 37b C 1128/95

1. Ist dem Vermieter von Wohnraum bekannt oder muss er davon ausgehen, dass die im Mietvertrag vereinbarte Vorauszahlung die später abzurechnenden Betriebskosten für das Mietobjekt deutlich unterschreitet, kann sich daraus ein Anspruch des Mieters aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen gegen den Vermieter ergeben, wenn der Mieter darüber bei Abschluss des Mietvertrags nicht oder nicht ausreichend informiert worden ist.

2. In diesen Fällen fehlt es jedoch im Regelfall an einem Schaden des Mieters, wenn die ordnungsgemäß abgerechneten Betriebskosten tatsächlich angefallen sind. Daher kann der Mieter die auf Grund einer solchen Abrechnung geltend gemachte Betriebskostennachforderungen des Vermieters grundsätzlich nicht verweigern.

3. Eine Obergrenze für den Anspruch des Vermieters auf Nachforderung der durch Vorauszahlung nicht abgedeckten Betriebskosten besteht nicht.

OLG Dresden, Beschl. Rechtsentscheid v. 20.12.2002 - Az. RE-Miet 2/02

Haben die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der vergangenen zwei Jahre jeweils mit einem erheblichen Guthaben zugunsten des Mieters abgeschlossen, kann dieser vom Vermieter die Herabsetzung der monatlichen Vorauszahlungsbeträge verlangen.

AG Tempelhof - Urt. v. 14.6.1988 - Az. 18C 124/88

1. Kann das Verbrauchserfassungsgerät am Heizkörper wegen der Möblierung nicht abgelesen werden, so kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden.

2. Hat der Mieter das Ableseprotokoll unterschrieben, so kann er sich im nachhinein nicht mehr auf Ablesefehler berufen.

3. Die Kostenverteilung nach dem Verbrauch vergleichbarer Zeiträume ist nur für einen Abrechnungszeitraum zulässig.

LG Berlin, Urt. v. 4.6.1996, Az. 64 S. 96/97

Sachverhalt (verkürzt): Bei der Ablesung der Heizkostenverteiler einer Mietwohnung konnte das Gerät im Schlafzimmer nicht abgelesen werden, weil der Heizkörper mit massiven Möbeln zugestellt war. In die Abrechnung übernommen wurden vier Verbrauchseinheiten aus der vergangenen Heizperiode.

In einem weiteren Zimmer konnten ebenfalls keine Verbrauchswerte abgelesen werden, weil der Mieter dort das Erfassungsgerät vom Heizkörper demontiert hatte. In der Abrechnung eingestellt wurden hierfür 50 nach § 9a Abs. 1 Satz 1 "geschätzte" Verbrauchseinheiten.

Wegen dieser Schätzungen und mit weiteren Argumenten dahingehend, dass die (übrigen) Ablesungen an den Erfassungsgeräten der restlichen Räume fehlerhaft seien, verweigerte der Mieter die Zahlungen der Nachforderungen aus der Heizkostenabrechnung. Das AG gab der entsprechenden Klage des Vermieters statt, die Berufung des beklagten Mieters hatte teilweise Erfolg.

Aus den Gründen: In der Sache hat das Rechtsmittel teilweise Erfolg.

1. Der Beklagte ist nach § 535 Satz 2 BGB (lediglich) zur Zahlung des Saldos von 1174,- DM aus der Abrechnung über die in der Periode 1990/1991 gezahlten Heizkostenvorschüsse verpflichtet.

Die Zugrundelegung des Verbrauchs des Schlafzimmers aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum (4 Einheiten) ist nicht zu beanstanden. Diese Vorgehensweise steht mit § 9a Abs. 1 HeizKV im Einklang. Eine Ablesung war am 19. April 1991 gescheitert, weil der Heizkörper wegen der Möblierung der Wohnung nicht zugänglich war. Der aus der früheren Abrechnung übernommene Wert beruhte seinerseits auf einer Ablesung der Verbrauchseinheiten von dem im Schlafzimmer montierten Messgerät.

Soweit der Beklagte die Abrechnung auch im übrigen angreift, ist zu differenzieren: Auf einen Ablesefehler kann er sich nicht mit Erfolg berufen. Seine Ehefrau hat das Ableseprotokoll durch ihre Unterschrift deklaratorisch anerkannt (§ 78 781 BGB). Die Erklärung ist ihm als eigene zuzurechnen (§ 164 Abs. 1 BGB). Damit sind ihm alle Einwendungen abgeschnitten, die ihm am Tage der Ablesung bekannt waren oder die er infolge Fahrlässigkeit nicht kannte, mithin auch die Einwendung der unzutreffenden Ablesung.

Die Abrechnung kann jedoch noch aus anderen Gründen fehlerhaft sein. Für die Richtigkeit ist die Klägerin bzw. die Nebenintervenientin beweispflichtig (vgl. Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, 1991, Teil B, Randziffer 32). Dies gilt allerdings nur, sofern der Mieter die Richtigkeit der, der Abrechnung zugrundeliegenden Tatsachen substantiell bestreitet. Davon ist im vorliegenden Fall nicht auszugehen (mit der Folge, dass die Tatsachen als zugestanden anzusehen sind, § 138 Abs. 3 ZPO). Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte auf eine Steigerung der Verbrauchseinheiten von 160 % gegenüber dem Vorjahr. Denn die Anzahl der Verbrauchseinheiten lässt keine Aussage über den Verbrauch zu. Es besteht etwa die Möglichkeit, dass die Steigerung darauf beruht, dass die Verdunsterflüssigkeit leichter flüchtig ist als im Vorjahr. In Rechtsprechung und Lehre ist allerdings anerkannt worden, dass eine eklatante Steigerung der verbrauchsabhängigen Kosten geeignet ist, die Darlegungslast des Vermieters auszulösen. Nach Ansicht der Kammer könnte eine Verdopplung der Kosten ausreichen, zumindest dann, wenn keine Anhaltspunkte ersichtlich sind, die eine Verbrauchssteigerung erklären könnten. Der vorliegende Fall gibt indessen keinen Anlass, einen Grenzwert festzulegen. Unstreitig sind die dem Beklagten in Rechnung gestellten Heizkosten um weniger als 50 % gestiegen. Eine derartige Zunahme reicht jedenfalls für sich nicht, wenn - wie im vorliegenden Fall - ein Baby zum Haushalt des Mieters hinzugekommen ist.

Dem von dem Beklagten angeführten Verhältnis der bei ihm angefallenen Verbrauchskosten pro Quadratmeter zu denen des gesamten Hauses kommt ebenfalls kein ausreichender Aussagewert zu. Die Darlegung leidet unter einem doppelten Unsicherheitsfaktor. Neben dem Verbrauchsverhalten des Beklagten (und seine Familie) kann sich auch das Verhalten der Nachbarn geändert haben.

2. Eine Zahlungsverpflichtung ist dem Beklagten hingegen aus der Abrechnung über die in der Periode 1991/1992 gezahlten Heizkostenvorschüsse hinaus nicht erwachsen.

Gegen die Wirksamkeit der Abrechnung spricht zwar nicht, dass sie auf einem Ablesebeleg beruht, bei dem 50 Verbrauchseinheiten für ein Zimmer eingestellt wurden, die nicht aktuell abgelesen, sondern aus der Ablesung des vorangegangenen Jahres für den betreffenden Raum übernommen worden war. Denn die Ablesung war nicht möglich, weil der Heizkostenverteiler vom Beklagten entfernt worden war, und der übernommene Wert war durch Ablesung ermittelt worden (§ 9a Abs. 1 Satz 1 HeizKV).

Die Abrechnung genügt gleichwohl nicht den gesetzlichen Anforderungen, weil auch der Wert für das Schlafzimmer aus dem vorangegangenen Ablesebeleg übernommen worden ist und dieser Wert bereits nicht durch eine Ablesung ermittelt worden war (siehe oben). § 9a Abs.1 Satz 1 Heizkostenverordnung gestattet jedoch nur die Übernahme für "einen" Abrechnungszeitraum (Kinne a.a.O.). Eine Kette von Schätzwerten ist unzulässig. Diese am Wortlaut der Norm orientierte Auslegung entspricht dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, die Nutzer über eine verbrauchsabhängige Kostenbeteiligung zu einem ökologisch und ökonomisch sinnvollen Umgang mit der Energie anzuhalten. Würde es an einer zeitlichen Grenze für die Übernahme der Schätzwerte fehlen, würde der Druck von den Gebäudeeigentümern genommen, die Voraussetzungen einer Verbrauchserfassung wiederherzustellen.

Der Umstand, dass die Ablesung in dem hier zu entscheidenden Fall aus einem Grund gescheitert war, den der Mieter zu vertreten hat - der Beklagte hatte das Messgerät entfernt -, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Der Grund war seit der vorangegangenen Ablesung der selbe geblieben. Zudem stand der Klägerin die Möglichkeit offen, auf die zweite in § 9a Abs. Satz 1 Heizkostenverordnung genannte Möglichkeit, den fehlenden Ablesewert zu ersetzen, zurückzugreifen, nämlich den Ablesewert vergleichbarer Räume der jeweiligen Abrechnungsperiode zugrunde zu legen.

Entgegen der Ansicht der Nebenintervenientin ist der Fehler nicht durch Herausrechnen zu beseitigen (vgl. Kinne aaO.). Mangels einer ordnungsgemäßen Abrechnung ist der Saldo nicht fällig.

Die Heizkostenabrechnung April 1997 S. 15/16

Wird bei einer Verbrauchsschätzung nach § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung das nach § 9a Abs. 2 der Verordnung zulässige Maß von 25% der für die Abrechnung maßgeblichen Gesamtwohn- oder Nutzfläche überschritten, so dass pauschal nach festem Maßstab (z.B. Quadratmetern) abzurechnen ist, darf der Nutzer den auf ihn entfallenden Anteil um 15% nach § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung kürzen.

AG Köln - Urt. v. 10.10.1996 - Az. 222 C 233/96

Können bei einem Mieter wegen urlaubsbedingter Abwesenheit die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden, so ist bei zwei vergeblichen Ableseversuchen eine Schätzung des konkreten Verbrauchs zulässig.

LG Berlin - Urt. v. 19.5.1988

Beim Fehlen der Ablesewerte können die Kosten der Warmwasseraufbereitung einer verbundenen Heizungsanlage nicht von vornherein mit 18% der Brennstoffkosten (gem. dem Pauschalwertverfahren nach § 9 Abs. 3 Satz 4 HeizKV) in die Jahresabrechnung aufgenommen werden, wenn Vergleichswerte zum Verbrauch aus früheren Abrechnungsperioden zur Verfügung stehen.

Vielmehr müssen diese Werte gem. § 9a Abs. 1 HeizKV (Schätzung) für die Verbrauchsabrechnung herangezogen werden.

LG Freiburg - Beschl. v. 16.2.1994 - Az. 4 T 144/93

Die Zahl der in einer Wohnung lebenden Personen darf vom Vermieter für die Nebenkostenabrechnung nicht einfach geschätzt werden. Vielmehr ist es für eine ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich, dass er die Personenzahl genau kennt und diese in der Nebenkostenabrechnung angibt.

Dies hat das Amtsgericht Kassel in dem Fall eines Vermieters entschieden, der bei der Abrechnung für eine Mieterfamilie einmal 11 und dann 8 Personen angesetzt hatte. Die Angabe zur Personenzahl beruhte auf Angaben des Hausmeisters, der diese Personen häufiger im Treppenhaus angetroffen hatte. Bei der Gerichtsverhandlung konnte er allerdings nicht angeben, ob es sich bei den "gezählten" Personen um Besuch oder Mitbewohner handelte. Nach Auskunft der Mieter wohnten aber nur 5 und später sogar nur 3 Personen in der Wohnung.

Das Gericht entschied, dass statt der vom Vermieter geforderten 4381,86 DM Nachzahlungen nur noch 106,16 DM zu zahlen waren.

AG Kassel, Az. 803 (85) C 6329/91; Die Heizkostenabrechnung Januar/Februar 1996 S. 2

Zahlt ein Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung für die vom Vermieter abgeschlossene Feuerversicherung, so unterfällt er im Brandfalle in der Wohnung auch deren Schutz. In der Kostenbeteiligung an der Versicherung liegt die stillschweigende Beschränkung, dass der Mieter für Brandschäden nur bei einem vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Handeln haften muss. Die Haftung des Mieters für normale Fahrlässigkeit ist damit ausgeschlossen. Dies hat der BGH in einem Grundsatzurteil entschieden.

In dem entschiedenen Fall zahlte der Mieter an den Vermieter die anteiligen Prämien für die Sach- und Haftpflichtversicherungen, wie es heute in fast allen Mietverträgen vorgesehen ist. Im April 1992 kam es in der Wohnung des Mieters zu einem Brand, der am Gebäude einen Schaden von rund 95000,- DM anrichtete. Als Brandherd wurde die Couch im Wohnzimmer des Mieters ermittelt. Die Brandursache konnte nicht geklärt werden. Die Gebäudeversicherung zahlte dem Vermieter den Schaden, klagte ihn jedoch dann bei dem Mieter ein. Sie vertrat die Auffassung, dass aus der Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter für alle Schäden hafte, klar hervorgehe, dass der Mieter den Brandschaden ersetzen müsse. Eine solche Haftung sei nur ausgeschlossen, wenn keinerlei schuldhaftes Vergehen vorliege. Da der Brand auf der Couch aber nur durch Fahrlässigkeit entstanden sein könne, müsse der Mieter haften.

Die Bundesrichter sahen das anders. Zwar sei der Mieter nach dem Wortlaut der Versicherungspolice nicht in der Gebäudeversicherung mit versichert, denn es handele sich um eine Sach- und nicht um eine Haftpflichtversicherung. Die Regelung im Mietvertrag jedoch, dass der Mieter auch die Kosten der Gebäudeversicherung trage, sei nur so zu verstehen, dass damit auch der Mieter für alle Fälle normaler Fahrlässigkeit geschützt sei. Sonst ergebe es keinen Sinn, dass der Mieter dem Vermieter für die Versicherung die Prämie zahle. Der Fall sei ähnlich zu beurteilen wie der Abschluss einer Kaskoversicherung bei Mietwagen, wo die Bundesrichter seit Jahren eine Haftungsbeschränkung bejahen.

BGH, Urt. v. 15.12.96, Az. VIII ZR 41/95; Die Heizkostenabrechnung Januar/Februar 1996 S. 2

Der Abrechnungszeitraum für die Heizkostenabrechnung endete im behandelten Fall im Sommer. Die Ablesung der Wärmezähler wurde bereits 8 Wochen vor dem Abrechnungsstichtag gemacht. Ein Mieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass die Zeitdifferenz zu groß wäre. Das Oberlandesgericht Schleswig wies diese Behauptung zurück. Die Abrechnung wäre auch durch diese Zeitdifferenz zwischen Ablesedatum und Abrechnungsstichtag durchaus prüffähig und fällig.

OLG Schleswig, Beschluss vom 4.10.90, Az. 4 RE-Miet 1/88

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass zu den umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung auch die Kosten für einen sogenannten Eichservicevertrag gehören, bei dem eine jährliche Wartung sowie der Austausch der Warmwasserzähler alle 5 Jahre vorgesehen ist.

Aus den Gründen: "Der Abschluss eines sogenannten Eichservicevertrags, der eine jährliche Wartung und den Austausch der Warmwasserzähler im fünfjährigen Turnus beinhaltet, ist nicht zu beanstanden. Denn damit wird dem Gesetzeszweck Rechnung getragen, dass eine dem Nutzer zugute kommende möglichst große Messgenauigkeit erreicht werden soll. Die hierfür entstehenden Aufwendungen gehören daher zu den Kosten der Verbrauchserfassung im Sinne von § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Die Kosten der Erstablesung sind ebenfalls Kosten der Verbrauchserfassung, da auch nur bei Vornahme einer Erstablesung eine genaue Verbrauchserfassung sichergestellt werden kann".

Landgericht Berlin vom 10.04.87, Az. 64 S 402/86 und Amtsgericht Bremerhaven vom 01.10.86, Az. 53 C Nr. 512/86

Die bloße Umstellung des Heizungsbetriebes der Zentralheizung des Mietwohngebäudes auf Wärmecontracting berechtigt den Vermieter nicht, die kalkulatorischen Kosten für die Instandsetzung, Instandhaltung und Erneuerung der Heizungsanlage mit dem Wärmepreis auf den Mieter umzulegen. Zur Umlegung bedarf es einer mietvertragsändernden Vereinbarung.

Die Revision wird zugelassen.

LG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.12.2002, Az. 2/11 S149/02=WM 2003,217

1. Die Übertragung der Wärmeversorgung auf einen gewerblichen Dritten bedarf nicht der Zustimmung des Mieters.

2. Der Vermieter verletzt bei Abrechnung der Wärmekosten nicht die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Mietsache, wenn im Zuge der Abgabe der Wärmeversorgung der Netto-Mietzins neuberechnet wurde.

LG Osnabrück, Urt. v. 14.3.2002, Az. 9 S 1273/O1 = WM 2003, 325

Aus den Gründen:

Die in der Berufung weiterverfolgte Rüge des Beklagten, die Klägerin habe ohne seine Zustimmung die Übertragung der Wärmelieferung auf einen Dritten nicht vornehmen dürfen, jedenfalls aber sei auch bei einer Übertragung der Wärmelieferung dieser dann entsprechend an die Bestimmungen der §§ 7 Abs. 2 und Abs. 4 HeizkV gebunden, so dass Investitionskosten im Zusammenhang mit der Wärmeversorgung nicht umlagefähig seien, greift nicht durch.

Das Amtsgericht hat mit den zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, ein Zustimmungserfordernis bei der Übertragung der Wärmeversorgung auf einen gewerblichen Dritten nicht angenommen (vgl. LG München II WM 2000, 81; LG Chemnitz WM 2000, 16 m.w.N.).

Auch war der Dritte hier nicht durch §§ 7 Abs. 2 und Abs. 4 HeizkV gebunden, so dass er seine vorgenommenen Investitionskosten durchaus bei der Berechnung des Wärmepreises zugrundelegen konnte. Nach § 7 Abs. 4 HeizkV gehören zu den Kosten der Wärmelieferung das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlage entsprechend § 7 Abs. 2 HeizkV.

Bereits aus dieser eindeutigen Formulierung, die nur noch vom Entgelt und nicht mehr vom Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis als Kosten der Wärmelieferung spricht (BR-Drs. 494/88 S.26), ergibt sich, dass der Nutzer den Preis der Wärmelieferung - wie zwischen Gebäudeeigentümer und Lieferant vereinbart - zu leisten hat. Ihm ist gerade keine Kontrollmöglichkeit dahingehend eingeräumt worden, ob in dem Preis des Lieferanten nur die in § 7 Abs. 2 HeizkV genannten Faktoren enthalten sind (vgl. Lammel, HeizkVO § 7 Rn 72).

Hat die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Teilungserklärung "auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung eventuell vorhandener Verbrauchszähler" zu erfolgen, so ist die nächstliegende Bedeutung dieser Regelung, dass die Kosten unter Heranziehung der Heizkostenverordnung mit 50% nach der Wohnfläche und mit 50% nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen sind.

BayObLG, Beschl. v. 7.11.2002 - AZ. 2Z BR 77/02 = WM 2003, 100

Aus den Gründen:

Die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten der in der Eigentümerversammlung vom 13.4.2000 vorgelegten Jahresabrechnung 1999 allein nach der Wohnfläche entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Antragsgegner ist deshalb nicht verpflichtet, insoweit der Jahresabrechnung 1999 zuzustimmen und den ihm insoweit in Rechnung gestellten Betrag zu bezahlen.

Nach der Teilungserklärung erfolgt die "endgültige Heizungs- und Warmwasserkosten-Abrechnung auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung eventuell vorhandener Verbrauchszähler". Bei der Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Bestimmung ist wie bei jeder Grundbucheintragung auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Dieser geht unter ergänzender Heranziehung der §§ 3, 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung dahin, dass von den Heizungs- und Warmwasserkosten 50% nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen sind. Nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50%, höchstens 70% nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen, während die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind. Wenn wie hier die Teilungserklärung bestimmt, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung vorhandener Verbrauchszähler zu verteilen sind, dann ist im Hinblick auf die Regelung in der Heizkostenverordnung die nächstliegende Bedeutung, dass von den Kosten der zentralen Heizungsanlage 50% nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer und die andere Hälfte nach der Wohnfläche zu verteilen sind.

Sollte die Wohnanlage über keine Ausstattung zur Verbrauchserfassung verfügen, hätte jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass die Voraussetzungen für eine Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser entsprechend den Vorgaben der Heizkostenverordnung geschaffen werden (BayObLG NZM 1999, 908 f.). Der Antragsgegner hat aber vorgetragen, dass hier eine solche Ausstattung vorhanden sei und der Verbrauch der Nutzer für das Jahr 1999 jeweils gemessen worden sei. Das Landgericht wird zu ermitteln haben, ob diese Behauptung zutrifft. Es wird dann festzustellen haben, welcher Betrag unter Anwendung des oben genannten Schlüssels auf den Antragsgegner umzulegen ist. Wegen der Rechtsmittelbeschränkung kommt eine Abänderung der angefochtenen Entscheidung allerdings nur bis zu einem Höchstbetrag von 823,60 Euro für die Jahresabrechnung 1999 in Betracht.

Den vom Mieter geforderten Nachweis der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter anhand von Ausdrucken der gescannten Originalbelege führen.

LG Hamburg, Urt. v. 5.12.2003 - Az. 311 S 123/02 = WM 2004, 97

Aus den Gründen:

Die Berufung ist zulässig, sie ist in der Sache jedoch nicht in vollem Umfang begründet. Die Klägerin macht aus der Betriebskostenabrechnung 1995 nur noch einen Betrag von 343,59 mit Erfolg geltend.

1. Die Nachforderung der Klägerin scheitert nicht daran, dass sie dem Beklagten keine Originalrechnungen zu den angesetzten Betriebskosten vorlegen konnte. Zwar hat der Mieter nach wohl einhelliger Ansicht, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, einen Anspruch auf Einsicht in die Originale. Präsentiert der Vermieter wie hier gescannte Belege, kann es allerdings nicht, wie es seitens des Amtsgericht geschehen ist (vgl. AG Hamburg Urt. vom 12.4.2002 WM 2002, 499, AG Hamburg Urt. vom 17.7.2002 WM 2002, 499), mit der Feststellung sein Bewenden haben, dies seien eben keine Originale, wenn der Vermieter gleichzeitig ausführlich vorträgt, die vom Speichermedium ausgedruckten Belege stünden den Originalen gleich. Wie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer feststeht, können die von der Klägerin produzierten Belege wie Originale behandelt werden.

Der Sachverständige Dr. O. hat in seinem Gutachten zur Fälschungssicherheit des von der Klägerin verwendeten Verfahrens der elektronischen Dokumentspeicherung und -verwaltung ausführlich und überzeugend dargelegt, dass die internen Abläufe

- beim Scannen sowohl nach der Arbeitsweise der damit beauftragten Mitarbeiter der Klägerin wie auch der verwendeten Software,

- beim Ausdrucken der Belege und

- bei der Sicherheit der benutzten optischen Speicherplatten

eine Verfälschung aufgrund der technischen und administrativen Hürden praktisch ausschließen. Dass, wie er ausführt eine Fälschung letztendlich immer möglich ist, wenn die dafür zur Verfügung stehenden Mittel keine Rolle spielen, steht diesem Ergebnis nicht entgegen, weil auch die Originale selbst bei entsprechendem Mitteleinsatz durchaus bewusst verfälscht werden können, und zwar nach der Beurteilung des Sachverständigen sogar leichter als bei der hier verwandten Art der Archivierung. Die Überprüfung des Verfahrens in den Räumen der Klägerin zeigte eine außerordentliche Sicherheit vor unbeabsichtigten Verfälschungen; dass Belege noch vor der Erfassung verloren gehen können, ist bei der Aufbewahrung von Originalen nicht anders und wäre im Übrigen für den Mieter eher vorteilhaft. Dasselbe gilt für den Schutz vor bewussten Manipulationen, denen bereits durch Trennung der technischen (Erfassung und Einscannen) von der inhaltlichen Bearbeitung (Sachbearbeiter) organisatorisch vorgebeugt ist und gegen die verschiedene technische Maßnahmen unterstützend eingreifen. Insbesondere wurde festgestellt, dass Dokumente, die einmal im System gespeichert sind, nicht mehr geändert werden können. Der Einbruch in das System und die Unterbringung gefälschter Urkunden ist, wie der Sachverständige im Einzelnen beschrieben hat, so extrem schwierig, dass er nur noch als theoretische Möglichkeit angesehen wurde. Schließlich sind die Daten durch zusätzliche Speicherung und Aufbewahrung an einem räumlich getrennten Rechenzentrum vor Verlust gesichert.

Bei dieser Sachlage steht es für die Kammer außer Frage, dass dem Beklagten bzw. der für ihn vom Mieterverein eingeschalteten Prüferin bei der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen originalgleiche Belege präsentiert wurden.

2. Auf die Hinweise der Kammer haben die Parteien von ihrem Vortrag bzw. den Einwänden zur Höhe der Nachforderungen, soweit sie die Kosten von mehr als DM 4,00/qm monatlich betrifft, abgesehen. Auf die Wohnung des Beklagten mit einer Fläche von 40 qm entfielen damit im Jahr 1995 Gesamtkosten von DM 1920,00, sodass abzüglich der Vorauszahlungen von DM 1248,00 eine Nachforderung von DM 672,00 (343,59 €) verblieb.

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 I, II Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.

BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 (LG Potsdam) aus NZM 2008, 121 ff

Zum Sachverhalt:

In dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kl. die Bekl. unter Berufung auf sein Kündigung vom 15.9.2005 auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Vorsorglich hat er das Mietverhältnis wegen des Zahlungsgebarens der Bekl., namentlich ihres Verzugs mit der Erfüllung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2004, erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG ihr stattgegeben. Die Revision hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen:

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Kl. durch streitiges Urteil (unechtes Versäumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das BerGer. den von dem Kl. gegen die Bekl. geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 I BGB bejaht, weil die mit anwaltlichem Schreiben des Kl. vom 15.9.2005 hilfsweise erklärte ordentliche ( fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gem. § 573 I 1, II Nr.1 BGB wirksam ist.

a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.

b) Bedient sich der Vermieter zur Befördeung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.

BGH, Urteil vom 21.01.2009 - VIII ZR 107/08 (LG Berlin)

Tatbestand:

Die Kläger waren Mieter einer von der beklagten vermieteten Wohnung in B. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen die Kläger die Auszahlung von Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen 2003/2004 und 2005/2006 sowie aus der Betriebskostenabrechnung 2005 in Höhe von insgesamt 355,26 € nebst Zinsen. Die Beklagte macht ihrerseits eine Forderung in Höhe von 625,71 € aus der Betriebskostenabrechnung 2004 geltend. Mit dieser Forderung hat sie die Aufrechnung erklärt und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrages von 270,45 € nebst Zinsen Widerklage erhoben.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die Beklagte habe hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2004 die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt. Dem ist die Beklagte entgegen getreten und hat behauptet, die unter dem Datum 21. Dezember 2005 erstellte Betriebskostenabrechnung 2004 sie rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden.

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nachforderung der Beklagten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist, weil die Beklagte die einjährige Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten hat. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein; die rechtzeitige Absendung (so ausdrücklich der Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 51). Die von der Beklagten unter Beweis gestellte Tatsache, dass ihr Lebensgefährte die Betriebskostenabrechnung am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben und an die Kläger abgeschickt habe, begründet keinen Anscheinsbeweis dafür, dass den Kläger die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung.

Die Geltendmachung der Nachforderung durch die Beklagte wäre deshalb gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann nicht ausgeschlossen, wenn die Beklagte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätte. Diese Voraussetzung ist aber nicht erfüllt. Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt die Vorschrift des § 278 BGB, sodass der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten hat. Hier war die Post als Erfüllungsgehilfin der Beklagten für die Zusendung der Abrechnung anzusehen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist § 278 BGB nicht einschränkend anzuwenden und der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten Ausnahmefall nicht generell anzunehmen, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartet und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind. Dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass im Hinblick auf den Ausschluss von Nachforderungen in allen Fällen des Postversands - abgesehen von Ausnahmesituationen (z.B. Poststreik) - doch die rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Fristwahrung genügen würde. Es hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustellung oder ein Verlust der Postsendung auf einem Verschulden der Post beruht.

Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht.

Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge.

BGH, Urteil vom 19.07.2006 - VIII ZR 212/05 (LG München I)

So lauten die Leitsätze einer wichtigen Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes. Diese Thematik handelt zunächst von der Vorrangstellung von gestetzlichen bzw. verordnungsrechtlichen Bestimmungen vor rechtsgeschäftslichen Bestimmungen eines Wohn- bzw. Gewerberaummietvertrages. Werden hier nicht Selbstverständlichkeiten ausgesprochen oder gibt die Entscheidung Fingerzeige für die Umstellung einer (ver)alt(et)en Mietstruktur? Welche praktischen Auswirkungen hat die höchstrichterliche Rechtsprechung auf alte Mietverträge und deren Handhabung?

Ausgangslage:

Die Vermieterin hat 1977 mit ihrem Mieter eines in einem größeren Mehrfamilienhaus gelegenen Appartements in München eine Bruttowarmmiete von 12,44 €/m² vereinbart. In 2004 verlangt sie eine Mieterhöhung der zuvor 10 Jahre unveränderten Bruttomiete. Zur Begründung bezieht sie sich auf den städtischen Mietspiegel. Danach kommt sie auf eine ortsübliche Bruttomiete von 15,50 €/m²; in diesem Betrag ist ein Betriebskostenanteil von 2,09 €/m², und darin ein Kostenanteil für Heizung und Warmwasser von 0,77 €/m² enthalten. Der Mieter stimmt der verlangten Mieterhöhung auf 14,55 €/m² nicht zu.

Nach dem AG München (Zwischenurteil) ist die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung zulässig. In der Berufung weist das LG München I die Klage ab. Nach der von der Vermieterin eingelegten Revision hebt der BGH das Berufungsurteil auf und stellt das erstinstanzliche Urteil wieder her.

Bei dieser dem BGH zur Entscheidung vorgelegten Fallgestaltung bietet sich diesem die Gelegenheit, das Verhältnis von mietvertraglichen Bestimmungen und der Bestimmung des § 2 HeizkV näher auszuloten und zu bestimmen. Dass diese Frage nicht ganz trivial ist, wie sie mit Blick auf den betreffenden Verordnungstext " Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor." zunächst erscheinen mag, ist dem Umstand geschuldet, dass es hierbei um die Einschränkung des Grundsatzes der Privatautonomie, d.h. konkret um die Vertragsgestaltungsfreiheit der Parteien, geht. Dabei ist nicht lediglich die Formulierung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie sie sich in Formularverträgen wiederfinden, betroffen (deren Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit sich zunächst und im Übrigen nach AGB-gesetzlichen Regelungen der §§ 305 ff. BGB beurteilt, wie sie sich derzeit in Dekorationsklauselkontrollen und Überprüfung von Schönheitsreparaturklauseln widerspiegelt), sondern jegliche Individualvereinbarung der Parteien. Hieran schließt sich die weitere, praxisrelevante Frage an: wie weit reichen die Einschränkungen der vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten der Mietvertragsparteien?

Historie:

Gerade in älteren Wohnraummietverträgen, insbesondere auch solchen vor dem Inkrafttreten der Heizkostenverordnung in 1981, und Verträgen über Appartments sind häufig sog. Warmmieten, Bruttomieten, Bruttowarmmieten oder (Teil-) Inklusivmieten vereinbart worden. Bei diesen Vertragsgestaltungen sind die - seinerzeit sprichwörtlichen "Nebenkosten" (heute nach der gesetzlichen Terminologie "Betriebskosten", vgl. hierzu § 556 BGB sowie die BetriebskostenVO) kalkulatorisch oder rechnerisch pauschaliert. Der Vorteil liegt hierbei darin, dass zum einen monatliche Einnahmen bzw. Ausgaben verlässlich fixiert sind, zum anderen man sich vermeintlich "lästige" Abrechnungen ersparen kann. Einen Anreiz zur Einsparung von Energie schaffen solche Vertragsgestaltungen indessen nicht.

Bruttowarmmiete unwirksam:

Eine solche Vertragsgestaltung liegt dem vom BGH entschiedenen Fall zugrunde. Die Parteien haben eine Bruttowarmmiete vereinbart. Hierzu stellt der BGH fest, dass eine solche Vereinbarung im Mietvertrag mit den Bestimmungen der HeizkV nicht vereinbar ist. Während nämlich bei einer Bruttowarmmiete im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten abgegolten werden, hat der Gebäudeeigentümer nach der HeizkV den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen, §§ 4, 5 HeizkV, und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen, §§ 6-9 HeizkV. Der BGH erklärt daher allgemein solche Vertragsgestaltungen - wegen ihres Widerspruchs zu § 2 HeizkV - als nicht anwendbar, welche ein pauschales Entgeld für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers vorsehen. Die im Mietvertrag vereinbarte Bruttowarmmiete soll dann als Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete) mit einer Pflicht zur gesonderten verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten behandelt werden.

Das BGH-Urteil hat darüber hinaus eine weitere, für die Praxis wichtige und in Rechtsprechung und Fachliteratur bisher unterschiedlich beantwortete Frage geklärt. Ist der Vorrang der HeizkV vor abweichenden Vertragsgestaltungen von weiteren Voraussetzungen abhängig? Muss sich eine Partei auf die verbrauchsabhängige Abrechnung bzw. auf die Bestimmungen der HeizkV berufen, damit der Vorrang wirksam wird?

Der BGH verneint dies. Bei seiner zutreffenden Auslegung des Gesetzeswortlautes stellt er fest, dass die rechtsgeschäftliche (vertragliche) Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt ist. Die Bestimmung des § 2 HeizkV stützt sich nämlich auf die Ermächtigung in § 5 Abs. 4 EnEG, wonach durch Rechtsverordnung - hier die HeizkV - die Erfassung des Energieverbrauchs und die Kostenverteilung abweichend von Vereinbarungen der Benutzer und von WEG-Vorschriften geregelt werden. Weitere Voraussetzungen, wie etwa das Verlangen nach einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung, sind nicht gefordert. Mit dieser Auslegung brauchte der BGH auch die bisher umstrittene Rechtsfrage nicht zu klären, ob § 2 HeizkV ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB oder lediglich eine sog. "Kollisionsnorm" ist.

Zur weiteren Begründung des unbedingten Vorrangs der HeizkV nennt der BGH ausdrücklich den Zweck der HeizkV, die Energieeinsparung. Durch die verpflichtende verbrauchsabhängige Abrechnung soll ein entsprechendes Nutzverhalten bewirkt werden. Diesem Zweck zuwiderlaufende mietvertragliche Bestimmungen sollen durch die Regelung in § 2 HeizkV zu keiner Zeit Wirkung entfalten können. Daher erstreckt sich der Vorrang auch auf bereits bestehende Bruttowarmmieten und ähnliche Vertragsgestaltungen, selbst wenn diese - wie im vorliegenden Fall - vor dem Inkrafttreten der HeizkV am 01.03.1981 abgeschlossen worden waren.

Die Heizkostenabrechnung Januar/Februar 2009 S. 1/2